查看：71146     * 贴子主题：预测一下2018-2019年即墨房地产走势（长文慎入）

18号晚间看到青岛地区限购限售政策出台，开始关注即墨老家房地产情况，15年前离开即墨到北京发展，一直在金融领域工作，户口也落地在北京，房子车子自然都配齐也充裕，因为从事金融业务所以对于房地产也有比较多方面的接触，写一下自己的一些观点，后面网友可以跟帖，我会利用空闲时间一一答复、交流。

1.对标杭州
从总体来看即墨的房地产向青岛看齐，青岛本来应平行于济南甚至略高于济南，但往往木秀于林，风必摧之，看似利好的6月峰会反而引来重大调控，当然6月峰会主要还是市民在自我激励，看齐了杭州，我要说的是青岛根本没法跟杭州比，山东的GDP高于浙江，但大而不强，就连比山东gdp还高的江苏见了浙江都要畏惧三分，从企业质量、国际化、资本能力等各个方面青岛都没有可比性，杭州是对标深圳和上海的，青岛只能对标成都、武汉这些省会城市，所有说杭州峰会后杭州房产强力增长所以青岛一定强力增长这个论断是有很大缺陷的，浙江这个省份藏富于民，有很高的自我供血能力，并且阿里巴巴等优质企业让浙江先赚了一大笔，而青岛工资低、科技能力低、外来人口少（来旅游、炒房、度假的不算）或者外来人口整体质量（大学生）远远低于杭州。

2.时间坐标
国内自从4万亿后就像打了鸡血，房地产猛长，这个时间已经过去了，领导人不但更替而且获得连任， 政策的一致性得以延续，同时还有一点这届政府是绝对的单核而不是此前的双核或者多核，集中的优势就是政令统一，不会再出现政令不出中南海，总理不如总经理的事情了。反腐期间长提的一句“某些领导在18大后还不收手.... ”，现在可能就是“在19大后还不执行房住不抄的政策....” ，大大说房住不吵也不是在一个场合一次演讲中的，而是反复开会反复强调，我想这次青岛在峰会前夕出台这么大的限购限售措施从根源上讲是要向中央表达拥护的决心，这是好事，如果换上你当青岛市委领导相信也会的，并且从现在的大小媒体都没有披露青岛峰会期间会出台像海南、雄安级别的重大利好，而海南博鳌会议前就透露海南规划了，充其量就是把保税区升级到自贸区，但自贸区已经是炒冷饭了。这个时间坐标下政府不可能再用房地产刺激经济了，因为已经涨的很高了。

3.税收结构（重点）
这个是重点的重点，国内土地财政真的快要到头了，而且名声太臭，如果哪个地方现在还出地王，一堆媒体都扎堆过去，穷追猛打，我想最坐不住的是这个地方的书记了，就像中兴通讯挂了最着急出来表态的是工信部（因为此前没引导好政策导向），随着可以卖的地皮越来越少，名声越来越臭，为何不来个新模式？这就叫改革，通过收税来调节房屋供需（注意还不是价格），一旦供需平衡了，就是说大家都是自住，那房价该是啥就是啥了，就怕人人都想手里攥着3-5套房守株待兔等涨价。房产税的流传出来最主要一种做法是累进制，就是一套房不收，二套房收一点点，三套及以上加倍收，收的你的工资都不够交税的，逼着他们抛售房子。房产税这个事情现在媒体在广泛吹风，如果一件事天天说，可能将来真的来了也就习以为常了，到时候别怨政府没告诉你，俗话说长得丑不要紧，出来吓人就是你的不对了。但往往很多人不往心里去，甚至还以为政府为了发展会保护房地产，其实政府并不在意什么行业，只要来钱快来钱多才是硬道理，所以如果房产税能够“快糙猛”，而且能够稳定并且降低房价换个好名声，为何不干？用老的房地产眼光已经不行了，此前卖地是唯一途径，以后是卖地+收税多了一条腿走路。自古以来咱们国家就有认真收税的光荣传统，时代在变，传统不会变。有很多人居然爱听中介瞎bb，非常可笑，海南的限购政策把多少房地产开发商憋手里了，此前还在捂房等涨价，这下好，限购全咋手里了，我在论坛上看到好像咱们即墨有保利楼盘2期也是一直没开盘，一直在捂，现在好了，慢慢卖吧，所以连开发商都被抛弃了何况苦逼的中介。

未完待续

论坛的审核太慢了，在即墨的网友也要审核？还是说我在北京的ip发的帖子要人工审核？

4.大佬行为

有些大佬嘴上不说,但身体还是很诚实的。比如潘石屹，王健林、李嘉诚等等都在抛售资产，碧桂园、恒大等都在快进快出，就是不再捂地。唯独最近任志强在杭州发表言论，又在说政府供地不足等问题，这个真是老生常谈，说实话不是政府不供地，而是快没有地了，以后更少，毫无新意，任志强常年的理论中唯独一条从来不提，就是金融，他这个人火起来的时间段正是金融放水的10年，这可以比喻为一个好前锋的背后有一个好助攻，但往往助攻的球员被忽视，大家看到的都是前锋的光环。而金融这些年真的给任志强提供了助攻，但现在不同了，国家去杠杆、缩表后钱越来越紧张，银行流动性吃紧，加上余额宝等理财产品严重分流银行活期储蓄存款，导致银行放贷资金紧张，揽储成本增加，北京就是这种情况，可能你也是首套，但对不起银行没钱，要贷款等3个月后再说，排队吧，要么再加点利息，青岛地区银行的朋友跟我说这里也是一样的。还有一点，任志强只发表言论，不持有什么房产，所谓屁股决定脑袋，我们要看真正持有房产的大佬的行为，比如他最好的基友潘石屹已经在抛售多地soho的产权。另外说到金融，你可能说咱们墨城都是全款买的，谁还贷款......这个我只能呵呵了，即墨人没富到这个程度，而且现在即墨是全民炒房，最可怕的是除了房产这个变现慢的资产外还有什么流动性资产吗？估计不多了，全仓在房子了，老百姓的资产负债表远不如北上广的健康。

5.台w方面
大大做过福建书记，此前就有台w人士说国内最懂台w的就是他，这个没有之一。回归大陆这个事情我想大家也都有预期，青岛是军港，真正台海问题发生，青岛必然要牵扯，这个大家都懂。但即便没有炮弹落到青岛，那经济上封锁和制裁是不可避免的，现在贸易战就是预演，最烦人的就是美国的狗腿子日本韩国澳大利亚这些国家，而青岛对他们恰恰又是重点出口方向，因为青岛是外向型城市，外贸出口还是重要支柱，经济封锁了收入自然少了，剩下那么多房子又不能当饭吃，空着不如卖掉换钱。可能您不是外贸制造行业从业者，但很多人都是，唇寒齿亡，持有多套的房子会怎样操作呢？他们要吃饭要卖房，然后房价跌，你还能无动于衷？

6.学区房
这个是昨天最新的政策，北京新政规定如果租房者所租住的房子属于哪个学区就可以在哪个学校上学，租购同权，所以一下子大家都蒙了，花了1000万买的学区房，现在花50万给房东来个指标就可以去上学了，你说心情如何！中国的政策通常是一个地方先尝试，然后北京跟上也是表态，最后全国跟上，政府领导的政治头脑是灵敏的，不是老百姓茶余饭后聊天那么随意，房住不抄，各地政府看政治觉悟了，还是那句话这届政府是连任的。

7.即墨不在限购区域
即墨不在限购区这个事情很多人解读是利好即墨，还可能鼓励即墨房地产继续抄，这个可能吗？我觉得有这个想法的可以回家了睡觉了。即墨变成区主要是鳌山卫温泉一代被青岛看好了，跟崂山接上，老城区及西部地区青岛才不稀罕呢，但光把鳌山卫要过去那不是明抢耍流氓吗？所以连同即墨一块能过来吧，说句实话即墨太大了，在青岛政府看来即墨在某些属性上是青岛的，某些属性还是跟平度他们一样的，房地产的这个区分对待恰恰能够看出青岛对即墨的看法：你即墨就是个县城，够不上个区，我并你就是为了鳌山卫.....这才是真正意义上的嘴上不说，身体却很诚实。

8.关于户口指标应用
很多人觉得即墨不限购，那青岛及外地的资金都来即墨抄吧，推升即墨地产涨价，这个理论有些可笑，即墨是个区，但实质是个34线的城市，游资炒作已经到了末期，到现在基本都快全仓了，剩下子弹并不多了，当然房价也已经被抄起来。那后期把最后的流动性资金放到一个34线有这个必要吗？上面说的是纯外地游资，而对于青岛本地人会非常注重户口指标，虽然可以在即墨买房，但买后就占用一个指标，到底合不合适？即墨如同北京郊区，涨价的时候跟着涨，但肯定涨幅不如市中心，跌价的时候带头跌，因为没有抗跌因素，如同燕郊廊坊目前是腰斩，而北京市区平均跌2成，市中心核心地段只是微跌，炒房的人都明白这个道理，所以又有多大意愿在即墨浪费子弹浪费指标？

9.关于限售
要注意这个是不对称的，就是说从80年代的老房子到前年拿本的房子都是满足2年可售的，说明市面上95%以上的房子具有“供”的条件，而需求方一旦接盘，就锁住5年，所以需求方会很谨慎。供远远会大于需，虽然这个“需”是被压制的了，但没办法政策就是这样，“你不要讨论政策的合理性，你要做的是对政策出来后去应对”，这句话是融创地产的孙宏斌说的。这个政策跟北京的限购是异曲同工，表面上虽然北京不限售，只限购，但北京新增户口太少了，一年只有1万多的指标，常驻人口接近2700万，新增户口绝对是刚需来源，剩下的是改善型的，总的来说是需求一下子被抑制住，所以不管你是限购还是限售，只要最终的需求被抑制了那后面的故事发展就大同小异了。

以上9个因素我觉得即墨未来基本会走北京的老路，到底是类似北京市区还是北京郊区大家可以过1年后来回顾，起码涨的动力没有了，如同北京去年317新政前的疯狂和317后一两个月的彷徨，再到现在的明朗。这个帖子1年后再来看看吧，但短期内不会暴跌的，因为北京人才济济，明白人多，所以调整的快，而即墨羊群效应明显，传导的慢导致观望期会长一些，让先跑的人富起来（因为在高处套现了），然后先跑的人带动后跑的，有些人很不幸，房地产税出来前没跑出来，然后被锁住了，卖又没有人接盘，嗷嗷的交税，所以1年后再看此贴。
（完）

我在即墨就一套房子，父母住

确实要保存起来，一年后再看

正在努力去杠杆，郭树清是个干吏，所以金融行业从去年监管红头文件一个接着一个，俗称年底银监会也在年底冲量，现在因为涉及跟保监会合并，所以人士调整在进行，对我们也就消停了一下，但年底左右出的文已经搞得大家没法干了，比较典型的就是去杠杆，消除影子银行，这个重点的打击就是房地产资金，4月初外管局又发政策禁止房地产和地方投资公司海外发债借款，所以嘛……反正金融今年很不好干了，年底能发的奖金要打打折，但一段组合拳下来确实健康了

这就是金融预测的魅力！

      你说这一段有问题，可能是我没有解释清楚：对于银行而言，业务简单的可以分为资金端和资产端，钱就是资金端，来自银行员工揽储，给房地产放贷后楼房作为质押品就是资产端了。资金端又分为两块：表内资金和表外资金，所谓的“表”就是资产负债表，表内资金就是我们老百姓储蓄的活期和定期（记入银行的负债表），因为有了余额宝，现在大家一般不存活期了，估计连定期都不存了，所以导致银行的储蓄资金越来越少，我在去北京工作前在青岛的某银行工作过3年，那个时候银行的放贷比例是75%左右，就是说老百姓存了100亿，银行可以放出去75亿。所以如果储蓄资金上不去，银行就没有钱放贷，银行主要就是挣息差这个大家都懂，存款不足是影响了银行放贷。
    银行给房地产输血有两种方法：1.表内转表外，因为房地产被银监会严格控制总额，所以要想办法了，就是找通道，一般找“信托”，也有很多找基金子公司、融资租赁公司、小贷公司、担保公司等等，2.直接发行理财产品，这个是纯表外资金，通过信托计划等方式流入房地产。
    说回来，由于大家都买余额宝，所以银行也搞理财产品，这种“表外资金”就能吸引客户愿意来银行存款/理财，只是银行收到这笔钱的成本大大增加，年化成本起码变成4%左右了，这么高的资金成本，必然要找高收益的放贷项目，个人买房贷款也就在5%左右，中间点差就1%，肯定不合算，目前能够接的住高成本资金的主要是房地产了。但上面提到银监会不让，所以就找“信托”这种通道，一般这种通道的收费是万分之5左右，不贵，银行把理财资金给了信托公司，信托公司再把钱给房地产。
      银监会在年底已经发了几个红头文件，重点打击同业业务（银行、信托等都是同业），彻底堵死了，加上4月20日外管局 禁止房地产、城投企业海外融资，所以他们的日子很难过了，再加上美国在加息，今天早上听新闻美国国债收益率飙升，所以外国的钱也贵了，此前借到钱还没还完的要增加成本，对于他们只有尽快处理手头上的新房，就是降价。所以在后面的降价队伍中，通常房地产商的新房最先降价，然后二手房炒作的开始降价......
/7x24/2018-04-20/doc-ifznefkf4505339.shtml

哈哈，我才不全仓买这玩意呢，配置好资产睡的香，遇到危机心不慌，房子这玩意只是纸面财富，房子我只在北京上海配置！